REFORMAS para el AÑO 2019 en Ley de Propiedad Horizontal, Ley de Arrendamientos Urbanos Y Ley Enjuiciamiento Civil.

Estimados,

El pasado día 18 de diciembre de 2018, el BOE publicó el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con entrada al día siguiente de su publicación.

A continuación, voy a resumir las principales novedades, vía esquemática y por artículos que principalmente afectan a la LPH, LAU, a la LEC.

 

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Art. 9.1 f). Se obliga a participar en la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el art. 10.1 b) y se obliga a la Comunidad a tener un FONDO DE RESERVA nunca inferior al 10 % del último presupuesto ordinario.

Art 10.1 b. Se reitera la obligación de realizar obras de accesibilidad universal, cuando las ayudas públicas a las que la Comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

Art. 17.12. PROHIBICIÓN, pues establece que se puede prohibir utilizar las viviendas como arrendamiento “turístico” mediante acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas, NO con efectos retroactivos, misma mayoría será la requerida para la creación de cuotas adicionales que no suponga un incremento del 20 %.

 

LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

  1. Ámbito de la ley

Art. 4.2. Se mantiene la aplicación obligada de la propia LAU y, en su caso, de forma complementaria, el Código Civil, pero se hace una EXCEPCIÓN en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, donde prima la voluntad de las partes y, sólo en su defecto, la LAU o el CC.

Art. 5 e). Serán turísticos todos los alquileres, con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turística.

 

  1. Duración del contrato

Art. 9.1. Se vuelve a la duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán siete si es persona jurídica. Las renovaciones serán anuales y hasta dicho plazo, salvo que el arrendatario manifieste no renovar.

Art. 9.3. Para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades de la familia, tendrá que hacerlo con dos meses de antelación. Novedad, que, si se produce la salida, y luego de tres meses sin ocupar, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período máximo, con derecho a solicitar indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedará de cumplir.

Art. 10.1. La renovación del contrato por falta de notificación con una antelación mínima por el arrendador de 30 días será por tres años más. Esto beneficiará a los arrendatarios de grandes ciudades como Madrid o Barcelona.

Art. 16.4. Posibilidad de pacto de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario. Si el contrato de arrendamiento es superior a cinco o siete años, (dependiendo si persona física o jurídica), se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes.

 

  1. Renta o Pago del alquiler

Art.17. La renta sigue siendo libre.

Art. 18.1. La revisión de la renta será la que establezcan las partes. Puede no existir. En caso de renta reducida, no podrá ser más que el IPC.

Art. 19.1. No hay derecho a elevación de renta por obras de mejora de la vivienda en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá incrementa. Ojo, nunca más del 20 % de la renta.

Art. 19.2. La mejora sobre elementos comunes de edificios en régimen de propiedad horizontal, solo se puede repercutir lo que le corresponda al propietario.

Art. 19.3. La repercusión tendrá lugar desde el mes siguiente que se notifique por el arrendador, con detalle y aportando documentos.

Esto sin perjuicio del acuerdo de las partes.

Art. 20.1 y 2. Las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble, incluso en fincas en régimen de propiedad horizontal, sean por cuenta del arrendatario.

Y los gastos de gestión inmobiliaria y del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica, salvo que el arrendamiento lo sea por iniciativa directa del arrendatario.

 

  1. Derechos de las partes

Art. 25.7. VENTA CONJUNTA DE VIVIENDAS. Se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta total de la vivienda.

 

  1. Fianza

Art. 36.1. Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto.

Art. 36.2. Durante la duración obligada del contrato, de cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica), no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.

Art. 36.3. Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete años, la revisión de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes al respecto. En caso falta de pacto, en la misma proporción que la actualización de la renta.

Art. 36.4 La fianza será devuelta en el plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves; en otro caso, devengará el interés legal.

Art. 36.5. Se permite cualquier garantía complementaria que no sea en metálico. En los arrendamientos de vivienda (de cinco o siete años de duración), el valor no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Disposición Transitoria Primera del RDL. Los contratos de arrendamiento anteriores, se le aplica la LAU anterior.

 

Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000

Art. 441.1 ter. En el requerimiento de pago se informará al arrendatario de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, que podrá actuar, incluso pedir la suspensión del proceso durante un mes o dos, según sea el arrendador persona física o jurídica.

Art. 549.4. Cuando se trate de VIVIENDA HABITUAL, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441 LEC

Art. 686.1. A efectos de notificación, se remite a las indicaciones del art. 441.1 ter.

 

Un saludo,